政府《物业管理服务条例》立法原意本末倒置
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政府《物业管理服务条例》立法原意本末倒置
滥发牌照令专业物管水準不升反降 法例模糊不清互相矛盾 法团及业委会亦可能要领牌承担法律责任及罚款

 

香港,中国 - Media OutReach -  - 六个与物业管理相关的专业团体/注册局:英国特许房屋经理学会亚太分会(CIHAPB)、香港物业管理公司协会(HKAPMC)、香港设施管理学会(HKIFM)、香港房屋经理学会(HKIH)、香港测量师学会(HKIS)及房屋经理注册管理局(HMRB),刚于本月12日联署去信特首辨、相关政府部门及全体立法会议员,就最近公布的《物业管理服务条例》﹝第626章﹞(下称「物管条例」)物业管理公司及物业管理人﹝发牌制度建议谘询文件﹞中,对于牌照要求极不清晰及自相矛盾之处,提出专业意见及建议。上述六个专业团体/注册局共拥有逾20,000名专业会员,为90%香港市民提供专业物业及相关设施的管理服务,并以致力为市民提供优质的物业管理服务及提升业界专业水平为己任。面对「物管条例」的鲁莽定调及不切实际的要求,各专业团体/注册局必须向大众重申行业及市民大众的需求,以正视听。向政府提出的重点建议归纳如下:

 

1.       违反立法原意,滥发牌照,影响物业管理行业的专业性

物管条例的立法原意是透过发牌予物管公司及物业管理人,藉着规管物业管理服务的提供,达至提升物业管理的专业水平,以及保障市民能得到有规範、更优质的物业管理服务。惟「物管条例」将专业物管所包含的下列7个重要範畴拆分成7个独立类别:

(a)        关乎物业的一般管理服务。

(b)        物业所处环境的管理。

(c)         物业的维修、保养及改善。

(d)        关乎物业的财务及资产管理。

(e)        关乎物业的设施管理。

(f)          关乎物业管理所涉的人员的人力资源管理。

(g)        关乎物业管理的法律服务。

物业管理人牌照:任何人士,只要牵涉提供上述任何一项服务,并担任管理或监督角色,不论清洁、保安、维修主管,或是其他辅助工作部门专业人士,如人力资源经理、工程师、律师、会计师等,均须考取「物业管理人牌照」。此举有违立法的原意,更可能导致物管公司内其他专业人士的流失,严重破坏物管服务行业的专业运作。

持牌物业管理公司:经营以上所述7个类别中任何2个或以上类别或次类别业务实体,便须申领牌照。例如某公司只经营「公众地方的清洁及卫生」或「园艺设施及保养」,虽然没有实质物管的运作,但根据物管条例也可申领物业管理公司牌照。试问公众怎样才可辨别真正的专业持牌物业管理公司?

 

六大专业团体/注册局促请政府必须坚守立法原意,通过阐释主体法例釐清定义,必须订定《关乎物业的一般管理服务》为主项服务类别,再加上其他服务任何一项或以上服务类别的管理或督导级人士才需要考取相关物业管理人牌照。

 

2.       物管条例含糊不清,法团及业委会将须领取物业管理公司牌照,料法团及业委会将相继解散

根据物管条例第2条,「物业管理公司」是指经营提供物业管理服务业务的「业务实体」(不论是公司、合伙或独资经营)。法团是根据《建筑物管理条例》﹝第344章﹞而成立的法人团体,因此符合物管条例下「公司」的定义。如果法团有涉及提供上述七项服务类别中任何一个或多个业务的实体,也可以理解为物管条例中所述的「物业管理公司」。根据物管条例第7条第(8)款载明,凡单位数目少于1,500个或没有聘用物业管理公司或物业管理人提供物业管理服务的法团或业委会,才可获豁免申请牌照。

 

政府一直鼓励业主组织法团,藉以关注本身物业的安全作出适切的维修保养,土瓜湾塌楼事件是惨痛的教训,对于新型的高层楼宇安全更不容忽视。六大专业团体/注册局亦支持物管条例的立法原意用以提升物业管理专业水平及业主认识专业物管的重要性。所以物管条例必须毋忘初心,既鼓励业主组织注重专业物业管理,亦支持业主组织多关注管理事务,与专业物管公司及其专业物管团队共同携手缔造安全及舒适的居住及工作环境。

 

建议:必先解决物管条例的含糊不清,物管条例必须釐清凡某物业由1,500个或多于1,500单位组成,而已聘用持牌的专业物管公司,则业主组织(如法团、业委会) 不用同时申领「物业管理公司」牌照。

3.       业主组织委员义务参与,却须领取物业管理人牌照,兼负刑责

根据物管条例第7条第(5)款载明,即使物业的业主组织(包括法团及业委会)没有聘用物业管理公司及物业管理人提供服务,但自行聘请清洁、保安、园艺、维修公司等,业主组织也需要领取物业管理公司牌照,因物管条例第7条第(5) 及第(6) 款中所载的「物业管理公司」并没有明言是「持牌物业管理公司」,但「持牌物业管理公司」这名词也有在物管条例中出现。所以清洁、保安、园艺、维修等公司只是无须领取「持牌物业管理公司」牌照,但并不表示他们不是物业管理公司,而法团或业委会委员因担当管理或督导「物业管理公司」的角色,故亦需要领取物业管理人牌照。

 

事实上,不论屋苑大小,法团或业委会等业主组织在不同程度上均会参予或主导物业管理服务。在现时含糊不清的物管条例监管下,法团或业委会或需申领「物业管理公司」牌照。法团或业委会主要由业主及住户自愿组成,若规定须申请牌照,并需负起牌照费及刑罚等责任:条例中第6条更规定任何人如无物业管理公司牌照、物业管理人(第1级)或物业管理人(第2级)牌照,均不得作为物业管理公司或以物业管理入的身份行事。任何人如违反第6条的规定,即属犯罪,循公诉程序定罪,可处罚款$500,000及监禁2年。

 

专业团体/注册局深信,若日后因「物管法例」的模糊不清而大大减低市民自行筹组法团或业委会的积极性,实有损法团或业委会为居民服务的热诚。所以藉此劝喻业主组织必须儘快寻找法律意见或要求监管局釐清主法例,以免明年1月18日谘询期完结后,便无法挽回困境。

 

建议:上述所述,正好彰显物管条例存在甚多含糊不清的细节,当这条例实施时,为了逃避物管条例第6条之刑事责任,将会吓退一众热心义务为屋苑管理服务的志愿居民,不再服务业主法团及业委会。若以公众利益为依归,我们认为必须修改物管条例的主体法例,用以释除公众疑虑,避免影响民生,破坏社会和谐,甚或危及公众利益。

 

概括而言,六大专业团体/注册局强烈要求《物业管理服务条例》的主体法例必须于现阶段再三审阅,修改与立法原意不乎的细节,才能通过附属法例,订定合乎情理的牌照要求,令物管条例更为清晰,减少对市民造成的困扰和疑虑。同时巩固物业管理业界多年来的努力所奠定的良好基石,继续为香港市民提供专业及优质物业管理服务,吸引更多人才入行,让物业管理服务专业化更上一层楼。

 

联署组织简介:

英国特许房屋经理学会亚太分会 (CIHAPB):英国特许房屋经理学会是一个房屋管理的专业团体,总部设于英国。香港分会在一九六六年根据社团条例成立,宗旨在于推广亚太地区房屋管理专业发展、同业的良好专业操守及培训房屋管理人材。由于当年的大型房屋发展均为公营房屋,而有关当局对专业房屋管理亦十分重视,故在其大力支持下,香港大学校外课程部,特别为房署员工设计了一房屋管理文凭课程,而该课程亦于六十年代末期获英国总会认可,自此,本地的会员人数逐年递增,现时约有会员二千名。于1984年,英国总会荣获英国皇家宪-章之封号,成为一个特许机构。及后,于一九九三年,经枢密院通过后,由一九九四年,一月一日,学会正式名为英国特许房屋经理学会。在二零零一年,香港分会正式改名为亚太分会,积极把握中国及亚太地区日益蓬勃的房地产发展,服务业界,使分会成为亚太地区房屋管理学会的表表者。(http://www.cih.org.hk)

 

香港物业管理公司协会 (HKAPMC):香港物业管理公司协会有限公司于一九九零年一月成立,以提升物业管理行业之专业水平为宗旨,并代表各会员参与政府及其他相关团体在物业管理方面之交流谘询、讨论及研究。协会经常向会员提供专业讲座及安排论坛,更鼓励专业管理公司之间相互交流,以提高及增进服务水平;亦备有监管会员的专业守则,以保障业主、住户、公众人士的权益。协会现时拥有99个公司会员,业务覆盖香港70%以上的聘任物管公司的住宅单位、各类工业和商业大厦、停车场和私人及政府设施。(http://hkapmc.org.hk)

 

香港设施管理学会 (HKIFM):本会是非牟利机构,在香港注册成立为担保有限公司,由一群活跃参与设施管理事务的专业人士组成。本会由一个透过选举产生的理事会主持,下设若干委员会,处理会籍、教育、学会事务和出版事务。本会的主要宗旨,是推动设施管理,作为香港物业资产及设施管理其中一个主要的界别和专业。本会旨在为不同专业背景的从业员提供机会,取得认可的设施管理专业资格。本会将致力培训设施管理人员,维持专业标準,以及主导区内设施管理技巧和专门知识的发展和推展。本会现正与世界各地特别是中国和邻近地区的设施管理组织,建立联繫和互相认许。(http://www.hkifm.org.hk)

 

香港房屋经理学会 (HKIH):香港房屋经理学会成立于,按照《公司法例》(香港法例第32章) 以有限公司形式注册,并由开始按照《香港房屋经理学会条例》(香港法例第507章)(1997年法例第34条)正式成立为一个注册法团。另学会更向政府建议制定房屋经理注册条例,并于宪报刋登房屋经理注册条例 (香港法例第550章)。作为一个专业团体,学会的成员都是负责策划和统筹各种房屋管理服务的合资格专业人士,他们的工作包括就特区政府制定房屋政策及立法提供专业意见、参与不同类型房屋的设计、供应、改善、管理和行政事务。学会亦为会员提供持续专业进修培训课程,给予会员最新的行业资讯和法规,用以鼓励会员持续发展。现时学会会员人数已超过3,100,所管理的房屋不少于全港所有房屋的70%。会员任职于房屋机构例如房屋署、私人物业发展公司、各大物业管理公司、投资基金、本地和国际顾问公司等。(http://www.housing.org.hk)

 

香港测量师学会 (HKIS):香港测量师学会是香港唯一依法例而设立的测量专业组织,成立于1984年,截至,会员人数达10592人,其中正式会员佔6791人,副会员佔76人,见习测量师及学生佔3725人。本会的工作主要是制订专业服务的标準,包括制订专业守则、釐订加入专业测量师行列的要求,并鼓励会员透过持续专业进修以增进专业技能。本会在政府订定政策方面担当重要的谘询角色,并十分关注影响测量专业的事务。我们曾向政府提供的意见包括楼宇僭建问题、楼宇安全运动、物业管理问题、城市规划及发展策略、建筑质素和房屋问题,并曾就楼宇面积的量度标準发出指引。目前,本会正在修订标準建筑合约文件。至于与海外及国内联繫方面,本会已和英国、澳洲、新西兰、新加坡及中国的专业测量及估价学会签署协议,互相认可对方的会员资格;此外,香港测量师学会也是多个国际知名测量组织的成员。(www.hkis.org.hk)

房屋经理注册管理局 (HMRB):就专业房屋经理的注册及对注册专业房屋经理的纪律管制和有关事宜,当局已于一九九九年十一月二十六日在宪报内刊登房屋经理注册条例。房屋经理注册管理局亦已于二零零零年四月一日正式成立,专职处理本港的注册专业房屋经理事务。(http://www.hmregistration.org.hk)



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